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ESTROMISSIONE AGEVOLATA DEGLI IMMOBILI STRUMENTALI

La Legge di Bilancio 2020 ha riproposto l’estromissione agevolata dell’immobile strumentale dal patrimonio della sfera imprenditoriale a quella privata dell’imprenditore individuale.

I soggetti interessati dall’agevolazione sono gli imprenditori individuali in attività sia alla data del 31.10.2019 che a quella dello 01.01.2020, a prescindere dal regime adottato. Restano esclusi coloro che hanno concesso in affitto l’unica azienda prima dello 01.01.2020.

Possono essere estromessi i beni immobili strumentali di cui all’articolo 43 comma 2 Tuir, posseduti dall’imprenditore alla data del 31 ottobre 2019, e più precisamente i seguenti beni immobili:

  • Strumentali per destinazione, cioè terreni e fabbricati utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa;
  • Strumentali per natura, cioè immobili non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato.

Sono strumentali per natura gli immobili B, C, D, E e A/10, quest’ultimo solo se la destinazione ad ufficio è prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria. Tali immobili possono essere estromessi dal regime d’impresa anche se non impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa.

Restano esclusi dall’agevolazione gli immobili merce, quelli patrimonio e gli immobili di civile abitazione ad uso promiscuo.

Ai sensi dell‘articolo 65 comma 1 Tuir, gli immobili strumentali per natura o per destinazione, di cui all’articolo 43 comma 2, si considerano relativi all’impresa individuale e possono quindi essere estromessi, solo se annotati nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili (eccetto che per gli immobili strumentali per destinazione acquistati fino al 31 dicembre 1991, che possono anche non risultare dall’inventario/registro).

Per fruire dell’agevolazione l’opzione deve essere effettuata entro il 31 maggio 2020 e ha effetto dal 1° gennaio 2020.

L’applicazione del regime agevolativo comporta l’assoggettamento della plusvalenza ad un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP in misura pari al’8%, da determinarsi su una base imponibile data dalla differenza tra:

  • Il valore normale dei beni, determinato o in base al valore di mercato dell’immobile o in base al valore catastale, derivante dall’applicazione dei moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previste dall’articolo 52 D.P.R. 131/1986;
  • E il relativo valore fiscalmente riconosciuto, ovvero il valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo d’imposta 2019 e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti. Nella determinazione del valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile è necessario tener conto anche del costo riferito al terreno sottostante il fabbricato, anche se non ammortizzato.

L’estromissione è consentita anche nell’ipotesi in cui non vi sia differenza, tra il valore normale dei beni e il relativo valore fiscalmente riconosciuto.

L’imposta sostitutiva va versata in due rate: il 60% entro il 30 novembre 2020, il restante 40% entro il 16 giugno 2021 (senza interessi). Il codice tributo da utilizzare è il “1127” e l’anno di riferimento da indicare è il “2020“. L’omesso o l’insufficiente versamento non preclude l’estromissione.

Ai fini IVA, l’esclusione da parte dell’imprenditore individuale di beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa realizza un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa e segue le regole ordinarie di applicazione dell’imposta.

L’estromissione agevolata non rileva ai fini dell’imposta di registro, di quella ipotecaria e catastale.