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CONTRATTI PRELIMINARI DI VENDITA IMMOBILIARE NELLA LIQUIDAZIONE GIUDIZIALE

La norma (articolo 173 CCII) riprende le disposizioni presenti nell’articolo 72 comma 3 L.F., che ribadisce il potere riconosciuto al curatore di scioglimento dei contratti pendenti, e attribuisce una tutela al diritto del beneficiario, che prima dell’apertura della liquidazione giudiziale, ha proposto opposizione attraverso il dato formale della trascrizione della domanda di esecuzione.

Nell’ipotesi in cui il curatore decide di sciogliere il contratto preliminare di vendita immobiliare, l’eventuale credito vantato dall’acquirente beneficiario verrà inglobato nel passivo, senza che venga riconosciuto un risarcimento del danno.

Il legislatore si è comunque preoccupato di tutelare l’acquirente, attraverso l’applicazione dello schema giuridico del privilegio speciale ex articolo 2775 bis cod. civ.

La norma stabilisce che il privilegio speciale sul bene immobile resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca ex articolo 2748 ed è soggetto agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti.

L’articolo 173 comma CCII limita i poteri di scioglimento del curatore, nei casi in cui il contratto preliminare di vendita ha per oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado, ovvero ha per oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire la sede principale della sua attività d’impresa.

La norma attribuisce l’obbligo all’acquirente di chiedere l’esecuzione del contratto con le modalità e i termini previsti per le domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura.

Infine, al comma 4 dell’articolo 173 CCII, viene regolata l’ipotesi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita, stabilendo che l’immobile viene consegnato all’acquirente nello stato in cui si trova, e gli acconti versati sono considerati opponibili alla massa, per la metà rispetto a quanto versato effettivamente.

La norma pone l’acquirente di fronte a due diverse scelte. La prima è quella i dover ripetere il versamento delle somme non riconosciute alla massa dei creditori nella liquidazione giudiziale. La seconda è quella di rinunciare all’acquisto e vedere concorsualizzata la propria posizione.

Una volta versato l’intero prezzo, il giudice emette un decreto con il quale ordina la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché le trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.